La vente par lot

Une technique ancienne, un développement récent

Si la technique de vente lot par lot d’immeubles possédés par des propriétaires uniques est ancienne (elle date en fait de la création du régime de copropriété, avant la dernière guerre) elle a connu un fort développement ces vingt dernières années. De fait, portée au départ par la sortie de la crise de 1991, la vente lot par lot connaît aujourd’hui un « second souffle » qui modifie profondément le visage de l’immobilier d’habitation des grandes villes.

1992- 1998 : la vente lot par lot comme outil de sortie de crise
La crise immobilière des années 1990-1996, notamment en immobilier d’entreprise, a obligé un certain nombre de grands propriétaires institutionnels à vendre une partie de leur patrimoine immobilier d’habitation pour dégager des plus-values potentielles.

La vente lot par lot a d’autant mieux été portée par ce contexte que :
Le marché de la vente en bloc était provisoirement gelé par la crise,
La demande des particuliers se maintenait à des niveaux de prix supérieurs à ceux de la vente en bloc,
La baisse des prix enregistrée sur le marché de l’habitation a resolvabilisé la clientèle acquéreur.

Depuis 1998 : la vente lot par lot comme outil de gestion patrimoniale
Depuis 1998, alors que la plupart des sociétés de « défaisance » ont arbitré leur patrimoine, la vente lot par lot connaît un second essor. Celui-ci est caractérisé par :
Un marché de l’habitation en constante progression tant en volume qu’en prix, porté notamment par une baisse des taux d’intérêt qui a permis le maintien de la solvabilité des acquéreurs,
Le choix fait par un certain nombre de grands propriétaires institutionnels de désinvestir l’immobilier d’habitation au profit de l’immobilier d’entreprise.

Le ralentissement de la croissance de prix, constatée depuis 2007, contribue à renforcer la popularité de ce type de commercialisation. En effet, dans un contexte où les prix sont plus tendus et où les acquéreurs analysent avec soin leur investissement, le fait de proposer des produits au juste prix, dans des immeubles biens entretenus, trouve toute sa logique.

Des prix attractifs

Dans le cas d’une vente lot par lot, l’acquéreur, qu’il soit extérieur, locataire ou investisseur, bénéficie d’un niveau de prix intéressant par rapport au marché de l’immobilier diffus. Dans le cadre d’une vente par lot, on distingue quatre catégories de prix :

Le prix de vente des lots libres d’occupation
Il s’agit des appartements ou des maisons qui étaient inoccupés ou qui ont été libérés par leur locataire suite à un congé. Dans ce cas, le logement est proposé au prix du marché. S’agissant d’opérations mettant en jeu un nombre important de lots, les propriétaires font le choix de ne pas « surcoter » les produits. La vente lot par lot est donc synonyme de « juste prix », par rapport au marché.

Le prix de vente aux locataires
Les locataires occupant bénéficient d’une décote qui se situe en moyenne entre 6 et 12%. Les niveaux choisis dépendent de l’étude qui aura été faite de la situation locative de l’immeuble mais aussi de l’ancienneté du locataire dans l’immeuble ou du nombre d’années restant à courir sur son bail.

Le prix de vente des lots occupés aux investisseurs
Dans le cas où un locataire n’aurait pas fait jouer son droit de préemption, et donc s’il reste en place, le lot est proposé à la vente dans le cadre d’un investissement locatif. Dans ce cas, il est proposé avec une décote spécifique, proche de celle qui avait été proposée au locataire. Les lots occupés par un locataire protégé du fait de son âge, de sa santé ou de ses revenus, et qui a à ce titre un droit au maintien dans les lieux à l’issue de son bail, font généralement l’objet de décotes supérieures à la moyenne.

Depuis plusieurs années, on constate que la part représentée par la vente occupée à des investisseurs extérieurs oscille entre 20 et 40%. En 2007, chez Ad Valorem, ces derniers ont ainsi représenté 27% des transactions, comme le montre le graphique suivant :
Ces chiffres sont évidemment très variables d’un programme à l’autre. Ils dépendent en grande partie de la situation locative initiale de l’immeuble et de son taux de rotation (nombre de départs de locataires) naturel.